Marche immobilier residentiel
Retournement du marché de l’immobilier résidentiel : quelles conséquences pour les petites entreprises du bâtiment ?
Des taux d’intérêt qui grimpent, une inflation qui grève le pouvoir d’achat des Français, une conjoncture économique incertaine : de nombreux facteurs impactent le marché de l’immobilier résidentiel. En quelques mois, nous sommes passés d’une activité très dynamique à un secteur en berne. Les petites entreprises du bâtiment sont particulièrement touchées par ce retournement de situation.
Fini la période faste de l’immobilier neuf résidentiel. Depuis fin 2022, on observe un net décrochage. Ce marché subit plusieurs phénomènes qui se cumulent : des problématiques de financement des projets immobiliers, l’augmentation du taux d’intérêt, une raréfaction du foncier, un climat économique incertain, l’inflation, la hausse des désistements… La liste est longue.
Chute des permis de construire
Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Selon le ministère de la Transition écologique, « de juin 2022 à mai 2023, 418 800 logements ont été autorisés à la construction, soit 92 300 de moins que lors des douze mois précédents (- 18,0 %) et 9,0 % de moins qu’au cours des douze mois précédant la crise sanitaire (mars 2019 à février 2020) ». De son côté, la Fédération française du bâtiment (FFB) alerte dans sa note de conjoncture de juin 2023 : « En glissement annuel sur cinq mois à fin mai 2023, l’effondrement des permis ressort aux environs de -30 % et la chute des mises en chantier s’accélère à -17,2 %. L’individuel, segment le plus réactif, affiche des évolutions respectives de -37,4 % et -21,5 %. Par ailleurs, à l’amont de la filière, sur la même période, les ventes dans l’individuel diffus chutent de 36,2 %, rythme proche de celui enregistré du côté des promoteurs entre les premiers trimestres 2022 et 2023, soit -36,6 %. »
Le retournement du marché s’intensifie particulièrement dans la construction neuve : le niveau de mise en chantier sur les cinq premiers mois de l’année a atteint celui de 1990, à 308 000 logements, « précédant les plus bas historiques de 1992 et 1993, aux environs de 275 000 unités ». Une situation préoccupante, notamment pour le logement individuel.
La restriction du prêt à taux zéro (PTZ) risque de donner un coup de frein supplémentaire au marché de la construction. Ce dispositif, destiné à soutenir l’accession à la propriété des ménages à revenus modestes et intermédiaires, a été prolongé jusqu’en 2027. Mais son champ d’application devrait être recentré sur « les logements collectifs neufs en zone tendue et sur l'ancien sous conditions de rénovation dans les zones détendues », d’après une annonce faite par la Première ministre en juin.
Sombres perspectives pour les entreprises du bâtiment
La sortie du régime d’exception de la crise sanitaire ainsi que l’augmentation des coûts des matériaux et de l’énergie ont fragilisé les entreprises. La chute du marché de l’immobilier résidentiel assombrit encore plus leurs perspectives. De plus, la croissance des activités d’amélioration-entretien des bâtiments, tirées par les travaux de rénovation énergétique, ralentit. La production d’ensemble dans ce domaine résiste encore, mais a perdu de son dynamisme : elle a augmenté de 1 % à prix constants entre les premiers trimestres 2022 et 2023, après des croissances de 1,8 % et 2,3 % au cours des deux trimestres précédents.
Globalement, les carnets de commande des entreprises du bâtiment sont encore suffisamment remplis pour les prochains mois. Mais le volume d’activité à plus long terme est incertain. Selon la FFB, le marché du bâtiment pourrait reculer de 7 % dans les trois prochaines années, ce qui équivaudrait à supprimer 135 000 emplois, équivalent temps plein et intérimaires. Signe annonciateur : le rythme des embauches a déjà ralenti ce début d’année.
En conséquence, l’optimisme de la profession est en baisse, comme en témoigne le dernier baromètre Artisanté, publié par la CAPEB début juillet 2023. Les entreprises artisanales « ont su préserver leur activité après avoir essuyé trois années de forts aléas économiques aux conséquences notables sur la gestion des entreprises. Mais, leur moral en a pâtit, les chefs d’entreprises exprimant, au travers de cette enquête, des fortes inquiétudes concernant leur activité dans un avenir proche. »
Augmentation des défaillances d’entreprises
Le nombre de procédures de sauvegarde a frôlé un niveau historique au 2e trimestre 2023. Les défaillances d’entreprises en France ont augmenté de 35 % au 2e trimestre 2023, par rapport au 2e trimestre 2022. Elles dépassent désormais le niveau d’avant la crise sanitaire. Le secteur de la construction résiste encore : bien que les défaillances progressent rapidement (+ 35 % également), les seuils d’avant crise ne sont pas atteints. Mais, si la tendance se confirme, leur nombre en 2023 pourrait atteindre le niveau de 2019 (10 517) d’après le président de la FFB, Olivier Salleron. Dans un article des Echos, il a déclaré : « On voit une accélération délétère et mortifère en l'espace de quelques mois. »
Les petites entreprises, qui constituent l’écrasante majorité des acteurs du bâtiment, sont les premières victimes de ce retournement du marché : sur les cinq premiers mois de l’année, 55 % des défaillances concernent des entreprises de moins de 10 salariés, et 29 % des artisans sans salariés !
Comment préserver sa trésorerie en période difficile ?
Les TPE du bâtiment disposent généralement d’un faible fonds de roulement. En période de forte croissance ou, au contraire, en période d’incertitude, une de leurs priorités est de conserver un niveau de trésorerie suffisant. Celle-ci est essentielle pour faire face aux aléas. La perte d’un client ou d’un marché peut diminuer significativement les rentrées de chiffre d’affaires. A contrario, l’augmentation des charges ou le stockage de matériaux génère des dépenses supplémentaires. Les deux phénomènes cumulés peuvent s’avérer très dangereux pour la santé financière de l’entreprise.
Dans tous les cas, il est conseillé aux chefs d’entreprise d’agir avant que les indicateurs virent au rouge. De manière préventive, il ne faut pas hésiter à demander un acompte en début de chantier afin de financer l’achat d’une partie des matériaux, puis un nouvel acompte au démarrage des travaux pour couvrir les frais engagés. De même, il est utile de relancer les impayés, d’essayer de réduire les délais de paiement des clients et d’allonger ceux des fournisseurs…
Des solutions de financement peuvent aussi être mises en place. Cela peut passer par des solutions bancaires (emprunt, négociation d’une autorisation de découvert…) pour renflouer la trésorerie rapidement. Mais aussi par des solutions de financement rapide des créances court terme comme l’affacturage, qui permet de s’affranchir des délais de paiement des clients.
L’affacturage, un outil de financement adaptée aux TPE du bâtiment
Cette technique de mobilisation de créances professionnelles permet de financer les factures dues par les clients. Dès que l’entreprise émet une facture, le factor (ou affactureur) lui verse le montant correspondant et se charge lui-même de son recouvrement à échéance. L’affacturage est un véritable atout pour les entreprises du bâtiment, dont le cycle d’activité peut être très long entre l’engagement des dépenses pour réaliser le chantier et son paiement.
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